Fundos de Investimentos Imobiliários: o que são e como funcionam?

Em nossos conteúdos anteriores, discorremos sobre diversos tipos de fundos de investimentos, como Fundo de Renda Fixa, Renda Variável e Multimercados. Dando continuidade a apresentação dos produtos disponíveis no mercado financeiro, no conteúdo de hoje abordamos um dos mais populares no momento: o Fundos de Investimentos Imobiliários (FII).

Dessa forma, começaremos introduzindo sua estruturação, partindo, logo após, para sua segmentação em classes e concluiremos com um comentário acerca da popularidade e seus riscos, em especial, o importante fato histórico acontecido recentemente. Ficou interessado? Então continue lendo porque há muita informação interessante a seguir.

 

O que são Fundos de Investimentos Imobiliários?

Os Fundos de Investimentos Imobiliários, também conhecido como FII, são estruturados como um Fundo de Investimento em que suas cotas são distribuídas aos investidores, geralmente, com prazo indeterminado de duração e não passível de ser resgatado. O objeto de aquisição desse produto são ativos relacionados ao mercado imobiliário, como imóveis, participações em desenvolvimento imobiliário ou títulos de dívidas.

Além disso, por conta da impossibilidade de resgate do cotista diretamente do fundo, as cotas começaram a ser negociadas no mercado secundário, ou seja, na Bolsa de Valores, trazendo liquidez aos investidores e possibilitando que o cotista possa se desfazer do investimento a qualquer momento, devendo, apenas, encontrar um comprador para suas cotas.

 

Fundo de Tijolo e Fundo de Papel: conheça os segmentos dos FIIs

Visando entender melhor esse produto, convencionalmente, os fundos são divididos com base no que eles compram. Caso o objetivo do fundo seja a aquisição de imóveis, chamamos de Fundo de Tijolo, entretanto, quando se propõe à compra de dívida ou outros fundos, chamamos de Fundo de Papel.

Nesse sentido, dentro da indústria dos Fundos de Tijolo, podemos segmentá-los pelo tipo de imóvel, resultando em Fundos de Lajes Corporativas, Shoppings, Ativos Logísticos, Educacionais, Hotéis, Desenvolvimento, entre alguns outros. Já em relação aos chamados Fundos de Papel, podemos, basicamente, dividir em Fundos de Dívida e Fundos de Fundos. O primeiro grupo compra título de dívida relacionada ao mercado imobiliário, ou seja, investe em CRIs, LCIs, LHs etc. Já no caso do segundo grupo, a aquisição se trata de outros fundos, ou seja, o Fundo de Fundos pode adquirir cotas de Fundos de Shoppings, de Logística, de Dívida, entre tantos outros disponíveis no mercado, conforme mostra a imagem abaixo:

Fundos de Investimentos Imobiliários

Existem, atualmente, duas formas básicas de ganhar dinheiro com Fundos Imobiliários, são elas: rendimentos e ganho de capital. A primeira diz respeito ao recebimento mensal dos valores pagos pelo fundo aos cotistas referente ao lucro que a operação gerou no mês referente. Dessa forma, caso o fundo possua um imóvel alugado, o aluguel recebido será, após deduzida as despesas, distribuído aos investidores.

No segundo caso, o ganho se dá por meio da valorização das cotas, ou seja, caso você tenha comprado um fundo por 100 reais e, hoje, ele valha 120 reais, houve um ganho de 20 reais de capital. Importante ressaltar que essas formas coexistem, ou seja, você pode ter ganho de capital e receber os rendimentos por manter a posição no fundo ao mesmo tempo.

 

Cenário: Oportunidades e Cuidados ao investir em Fundos de Investimentos Imobiliários

Recentemente, foi divulgada pela B3 no Boletim Mensal de Fundos Imobiliários, a informação de que o número de investidores ultrapassou a marca de 1 milhão, sendo que a maioria deles são pessoas físicas. Destacamos esse ponto por ser um ótimo sinal para o mercado de FIIS, dado que, com a entrada de novos investidores, a liquidez dessa indústria aumenta e os gestores se sentem mais confortáveis para emitirem novas cotas ou estruturarem novos produtos. Além de que, a tendência é de termos uma elevação dos preços, dado o aumento da ponta compradora, impactando os fundos como um todo. Por conta disso, acreditamos que existem muitas oportunidades para a Pessoa Física nos fundos com pouca liquidez, levando em consideração que, no momento em que começarem a ser melhor negociados, a tendência é de que os Fundos de Fundos comecem a comprar, além de que outros investidores comecem a achar mais atrativo.

Por fim, acreditamos ser importante ressaltar que há riscos envolvidos nesse tipo de investimento, portanto, sempre instruímos a leitura do regulamento do fundo e outras fontes de informações. Cada classe de ativo tem seus riscos específicos, por isso, é importante sempre estar ciente de todas as nuances possíveis antes de investir em FIIs.

Após essa explicação, esperamos que tenha ficado mais claro do que se trata o investimento em Fundos Imobiliários. Caso fique com alguma dúvida, estamos disponíveis para sanar qualquer questão. Para isso, entre em contato conosco!

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